El financiamiento creció solo un 0,4% en número de beneficiarios en un año, la menor expansión desde que se lanzó la vivienda social en 2014. Desde la banca advierten que las tasas reguladas ya no cubren los costos del producto
El sueño de la casa propia aún encuentra respaldo en el sistema financiero boliviano, pero con signos de desaceleración. Según datos de la Autoridad de Supervisión del Sistema Financiero (ASFI), hasta el 31 de mayo de 2025 la cartera total de créditos de vivienda —que incluye tanto la modalidad convencional como la de interés social (VIS)— alcanzó Bs 55.749 millones, representando el 25% del total del crédito del sistema financiero.
De ese total, Bs 30.863 millones corresponden a vivienda de interés social, es decir, el 55,4% de la cartera de vivienda. Los créditos convencionales suman Bs 24.886 millones. Los créditos de vivienda social tuvieron una expansión notable desde su implementación en 2014, multiplicando su volumen por más de 10 veces, mientras que la cartera convencional creció un 40% desde ese mismo año.
El principal destino de estos préstamos es la compra de vivienda (74,2%), seguido por la construcción (16,8%), en tanto que los créditos convencionales se han dirigido también a refacción y ampliación (15,5%), según los datos de la ASFI.
Señales de enfriamiento
Pero a pesar del crecimiento acumulado, el comportamiento reciente muestra una ralentización en ambos segmentos. Los datos son claros por un lado el crédito de vivienda social creció solo 0,4% en número de beneficiarios en el último año, pasando de 101.870 a 102.325 familias. En valores, incluso cayó ligeramente respecto a 2024.
Desde el ente regulador aclaran que “no puede esperarse que estos créditos mantengan las altas tasas de crecimiento observadas en sus primeros años”, debido a que se trataba de un mercado emergente. Otra cifra no menor es que entre 2020 y mayo de 2025, el crecimiento acumulado fue del 12,3%, lo que equivale a Bs 6.127 millones más en cartera de vivienda.
El crédito de vivienda convencional, por su parte, creció en Bs 306 millones en la última gestión, lo que representa un ritmo más moderado (3,4% en cinco años).
Con tasas no reguladas y una demanda más concentrada en sectores medios y altos, este tipo de financiamiento depende en gran medida de la estabilidad financiera del país. Pero en un contexto marcado por la escasez de dólares, menor inversión inmobiliaria y aumento del riesgo país, su crecimiento es más contenido.
Mora e impacto
Pese al contexto económico adverso del país, los niveles de morosidad se mantienen bajos. Según la ASFI, a mayo de 2025, la mora en la cartera de VIS es del 0,51%, mientras que en vivienda convencional alcanza el 0,48%, cifras que reflejan una buena cultura de pago y gestión del riesgo por parte de las entidades financieras.
En cuanto a los créditos reprogramados tras la pandemia y otras dificultades, el 15,8% corresponde a vivienda: 7,3% de interés social y 8,5% convencional, de acuerdo con datos oficiales.
Hasta la fecha, más de 232.000 familias han accedido a un crédito de vivienda: 130.222 en modalidad convencional y 102.325 mediante VIS. En este contexto, la ASFI destaca que este tipo de financiamiento “no solo permite a las familias contar con una vivienda propia, sino que también genera efectos multiplicadores en la economía por su estrecha vinculación con la construcción y el empleo”.
“Es inviable prestar al 5,5%”
La mayoría de los bancos aún publicita sus productos hipotecarios, tanto convencionales como de interés social. Pero el crédito de vivienda se ha enfriado, y la razón principal, según un alto ejecutivo del sector financiero que pidió no ser citado, es que “prestar dinero hoy es más caro que nunca”.
“Hoy día un crédito de vivienda social se tiene que colocar al 5,5% de interés, pero conseguir el fondeo —es decir, el dinero que usamos para prestar— nos cuesta más que eso. Así, simplemente no se cubren los costos”, dice el banquero.
Desde 2014, Bolivia aplica tasas reguladas para el crédito de vivienda social, con techos definidos por ley. En su momento, el objetivo fue fomentar el acceso a una casa propia para sectores de ingresos bajos y medios. Pero, en un contexto marcado por la escasez de divisas y una creciente competencia entre actores por captar recursos, esta fórmula parece haber caducado.
“No es que falte liquidez, el dinero está ahí, pero está caro”, aclara el entrevistado.
La diferencia es clave: los bancos sí disponen de recursos, pero a precios que hacen inviable prestar a tasas bajas. “Es como vender celulares comprados a Bs100 en Bs50. Eso no tiene sentido. Eso pasa con el crédito de vivienda social”, dijo.
La falta de fondeo a largo plazo —capital para financiar hipotecas de 15 o 20 años— es un síntoma de un modelo económico que ya no se ajusta a las nuevas condiciones. “Hay muchos jugadores detrás de la misma pelota”, dice en alusión al Estado, que compite por recursos, presionando al alza los costos.
Además, la Ley de Servicios Financieros no se actualiza desde su aprobación, en un escenario distinto al actual. “Esa ley debería revisarse. Las tasas reguladas no responden ya a la nueva situación macroeconómica del país”, afirma.
Y deja claro que el cumplimiento de metas es prioridad para la banca, pero no a costa de asumir pérdidas insostenibles.
Por ahora, el sistema financiero se mantiene sólido. “La banca está líquida, está sana, y eso es algo que el país debe cuidar. Es de las pocas instituciones que siguen generando confianza”, sostiene.
A la ecuación se suma otro factor: la demanda. “No es sólo que los bancos no den crédito. También hay menos gente que quiera endeudarse. El consumidor tiene miedo, no está invirtiendo”, reflexiona.
Esta realidad también la siente el sector inmobiliario. “Dos bancos grandes nos dijeron que ya no están colocando créditos de vivienda social. Eso nos da una idea clara del momento que atraviesa el sector”, afirma Franz Rivero, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Santa Cruz.
Según Rivero, algunas entidades financieras han optado por ajustar las condiciones de sus créditos hipotecarios convencionales —plazos, montos, requisitos— con el objetivo de mantenerse activos en un contexto de paralización casi total del crédito social.
Otro efecto directo de la crisis del crédito es el freno a las preventas de proyectos habitacionales, modalidad ampliamente usada en el sector constructor. “Muchas constructoras ahora sólo venden al contado. Y si aceptan pagos parciales, incluyen cláusulas de ajuste al tipo de cambio oficial para el saldo restante”, explica.
La situación no sorprende al presidente del gremio.
“Estamos en una coyuntura muy desafiante. El crédito está caro, escaso y con poca demanda. La gente tiene miedo a endeudarse”, sostiene.